Cabinet indépendant Lyon · Auvergne-Rhône-Alpes
L'expertise immobilière et foncière.
Cabinet d'expert immobilier indépendant à Lyon, Fonto Expertises évalue en valeur vénale et locative les biens urbains, périurbains et agricoles. Nos rapports, motivés et probants, sont remis sous 7 à 14 jours aux particuliers, notaires, avocats, banques et administrations qui nous mandatent.
- 7 à 14 jours Rapport remis
- Dès 350 € HT TVA de 20 % en sus
- +150 dossiers En moyenne par an
- 5,0 / 5 Avis Google
Ils nous mandatent
- Notaires Successions et partages
- Avocats Divorces et litiges
- Banques et CGP Financement et stratégie
- Particuliers Ventes et donations
- Collectivités Acquisitions et éviction
- Agriculteurs Baux, dégâts, transmission
- Experts judiciaires Missions de sapiteur
Nos expertises
Chaque bien, son marché, sa valeur.
Des rapports détaillés, adaptés à la nature du bien et à l'usage que vous en ferez. Forfaits de départ ci-dessous, devis précis après échange.
Maison et appartement
Valeur vénale ou locative pour une succession, un divorce, une vente ou un financement.
Dès 540 € HT · appartement TVA de 20 % en sus
Découvrir : Maison et appartementImmeuble et commerce
Immeuble de rapport, murs commerciaux, bureaux, fonds de commerce, hôtel ou camping.
Dès 1 700 € HT · murs commerciaux TVA de 20 % en sus
Découvrir : Immeuble et commerceTerres et exploitations
Terres agricoles, prés, vignes, corps de ferme et exploitations complètes.
Dès 350 € HT · terres agricoles TVA de 20 % en sus
Découvrir : Terres et exploitationsDomaines et châteaux
Châteaux, maisons de maître et propriétés de caractère, avec leurs dépendances et leur parc.
Dès 2 710 € HT · château TVA de 20 % en sus
Découvrir : Domaines et châteauxBois et étangs
Parcelles boisées, étangs et carrières, évalués en complément d'une mission, quand ils restent secondaires dans le bien.
Dès 2 630 € HT · bois TVA de 20 % en sus
Découvrir : Bois et étangsDégâts de gibier et dégâts aux cultures
Chiffrage des pertes et contre-expertise, avec relevé par drone quand la parcelle le demande.
Dès 250 € HT · dégâts aux cultures TVA de 20 % en sus
Découvrir : Dégâts de gibier et dégâts aux culturesTroubles de voisinage et servitudes
Perte de valeur due à un trouble anormal de voisinage, indemnité de servitude de passage ou de réseau.
Dès 650 € HT TVA de 20 % en sus
Découvrir : Troubles de voisinage et servitudesExpropriation et éviction
Indemnité principale et indemnités accessoires, face à la collectivité ou au bailleur.
Dès 650 € HT TVA de 20 % en sus
Découvrir : Expropriation et éviction
Dans quelle situation êtes-vous ?
Succession, donation, bail commercial : une valeur motivée.
Huit situations où une estimation rapide ne suffit plus. Le rapport expose les références, les méthodes et le raisonnement qui fondent la valeur.
- Découvrir : Succession et donation
Succession et donation
Valeur des biens pour la déclaration, le partage entre héritiers, le calcul d'une soulte ou le rapport des donations.
- Découvrir : Fiscalité et patrimoine
Fiscalité et patrimoine
IFI, contrôle fiscal, apport à une SCI ou cession de parts : justifier la valeur d'un bien face à l'administration.
- Découvrir : Baux commerciaux et loyers
Baux commerciaux et loyers
Valeur locative pour le renouvellement, la révision ou le déplafonnement d'un loyer commercial, mais aussi d'habitation ou rural.
- Découvrir : Divorce et indivision
Divorce et indivision
Une valeur indépendante du bien commun ou indivis pour avancer sur le partage, la soulte ou la sortie d'indivision.
- Découvrir : Tutelle et curatelle
Tutelle et curatelle
Vente ou partage du bien d'une personne protégée : une valeur indépendante à présenter au juge des tutelles.
- Découvrir : Financement bancaire
Financement bancaire
Prêt relais, crédit professionnel ou agricole : un rapport qui répond aux attentes du comité.
- Découvrir : Transmission agricole
Transmission agricole
Installation, cession, départ d'un associé de GAEC ou d'EARL : valeur des terres, des bâtiments et du bail rural.
- Découvrir : Litiges et indemnités
Litiges et indemnités
Expropriation, éviction, voisinage, dégâts de gibier : chiffrer le préjudice, en appui des avocats ou comme sapiteur.
Territoire d'intervention
Ancré à Lyon, présent dans toute la région.
Fonto Expertises a son siège à Lyon. Le cabinet intervient dans le Rhône et la Métropole de Lyon, dans les départements voisins, l'Ain, l'Isère, la Loire et la Saône-et-Loire, et dans toute l'Auvergne-Rhône-Alpes et la Bourgogne-Franche-Comté, en ville comme à la campagne.
Exemples de lieux d'intervention
- Lyon
- Métropole de Lyon
- Villeurbanne
- Monts d'Or
- Monts du Lyonnais
- Villefranche-sur-Saône
- Tarare
- Côte-Rôtie
Ain
- Bourg-en-Bresse
- Ambérieu-en-Bugey
- Oyonnax
- Belley
- Gex
Isère
- Vienne
- Grenoble
Loire
- Saint-Étienne
- Roanne
- Montbrison
Saône-et-Loire
- Mâcon
- Charolles
- Paray-le-Monial
Et au-delà
- Annecy
- Chambéry
- Valence
- Clermont-Ferrand
- Le Puy-en-Velay
- Dijon
- Besançon
- Genevois français
Votre commune n'y figure pas ? Le cabinet intervient partout en Auvergne-Rhône-Alpes et en Bourgogne-Franche-Comté.
Les 32 départements du groupement Xper360
Auvergne-Rhône-Alpes
- Ain
- Allier
- Ardèche
- Cantal
- Drôme
- Isère
- Loire
- Haute-Loire
- Puy-de-Dôme
- Rhône
- Savoie
- Haute-Savoie
Bourgogne-Franche-Comté
- Côte-d'Or
- Doubs
- Jura
- Nièvre
- Haute-Saône
- Saône-et-Loire
- Yonne
- Territoire de Belfort
Grand Est
- Aube
- Haute-Marne
- Haut-Rhin
- Vosges
Île-de-France
- Paris
- Hauts-de-Seine
- Seine-Saint-Denis
- Val-de-Marne
Autres régions
- Hautes-Alpes
- Cher
- Corrèze
- Creuse
: site du groupement (nouvel onglet) pour les grands comptes et dossiers d'envergure Portefeuille de biens, projet sur plusieurs départements : là où un cabinet seul s'arrête, Fonto Expertises, cofondateur du groupement Xper360, mobilise les cabinets du réseau.
- 18 cabinets indépendants
- 12 experts judiciaires
- +1 700 expertises par an
Chiffres du groupement Xper360, relevés sur xper360.fr en novembre 2026.
Comprendre la différence
Estimation gratuite ou expertise immobilière ?
Une estimation immobilière gratuite ou un avis de valeur donnent un ordre de grandeur, le plus souvent pour préparer une vente. Une expertise établit une valeur argumentée, sur laquelle notaires, avocats et banques peuvent s'appuyer pour décider.
Une valeur ne se devine pas, elle se démontre.
| Critère | Estimation ou avis de valeur | Expertise immobilière ou foncière |
|---|---|---|
| 1 Pourquoi | ||
| Objectif | Un ordre de grandeur, souvent pour vendre | Une valeur démontrée, sur laquelle s'appuyer |
| Indépendance | Liée à la vente : l'agence ou le site cherche un mandat | Totale : ni mandat, ni commission |
| 2 Comment | ||
| Visite du bien | Rapide, ou aucune | Complète, avec relevés et photos |
| Documents | Non analysés | Analysés : titre, cadastre, urbanisme, baux, diagnostics, etc. |
| Références de marché | Rarement citées, donc invérifiables | Citées : ventes et loyers comparables |
| Méthodes | Une seule, appliquée mécaniquement, sans explication | Plusieurs, croisées et expliquées |
| Types de biens | Biens standards : appartements et maisons sans particularité | Tous, même complexes : immeubles, commerces, terres, châteaux |
| 3 Résultat | ||
| Livrable | Un courrier court ou une fourchette à l'écran | Un rapport détaillé : 20 pages minimum, avec annexes |
| Portée | Limitée : un simple avis, facile à contester | Forte : un rapport argumenté pour le notaire, la banque, le fisc ou le juge |
| Délai | Immédiat à quelques jours | 7 à 14 jours selon le dossier |
| Prix | Gratuit | Dès 540 € HT pour un appartement, TVA de 20 % en sus |
Notre méthodologie
Des méthodes reconnues, croisées selon le bien.
Chaque bien appelle ses méthodes : un appartement en ville, un immeuble de rapport, un local commercial ou un corps de ferme ne s'évaluent pas de la même façon. Pour chaque rapport, Fonto Expertises croise plusieurs méthodes adaptées au bien, dans le cadre de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et des normes de la profession.
Le rapport explique le poids donné à chaque méthode et l'appuie sur des références de marché.
Le résultat Une valeur vénale ou locative argumentée
Les méthodes sont croisées, puis pondérées : une valeur défendable devant un notaire, une banque, l'administration fiscale ou un juge.
- 1 Par comparaison
Comparaison directe
Ventes récentes de biens semblables (bases DVF et Perval), ajustées selon la surface, l'état et la situation ; barème et ventes du secteur pour les terres.
Logements, terrains, terres
- 2 Par le revenu
Capitalisation du loyer
Pour les biens loués : loyer réel ou de marché, capitalisé à un taux justifié, ou flux futurs actualisés (DCF) quand les revenus évoluent.
Immeubles, murs, bureaux
- 3 Par le coût
Sol et construction
Valeur du terrain et coût de reconstruction, diminué de la vétusté, quand les ventes comparables manquent.
Biens atypiques, bâtiments agricoles
- 4 Biens spécifiques
Méthodes propres au bien
Bilan promoteur ou aménageur, méthode hôtelière et ratios professionnels quand la valeur dépend de l'activité.
Terrains à bâtir, hôtels, commerces
Expertise par drone
Plus de 14 000 hectares expertisés vus du ciel.
Vu du ciel, ce qui échappe au regard depuis le sol devient visible. Le drone donne une vue d'ensemble pour constater une situation, chiffrer des dégâts ou caractériser des cultures, et ses relevés sont intégrés au rapport.
Télépilote certifié, formateur et instructeur pour les certificats européens : scénarios standard STS-01 et STS-02 (CATS), catégorie Ouverte A1, A2 et A3.
- Constater et inventorier État des lieux, organisation d'un site, inventaire d'une pépinière ou d'une carrière : une vue d'ensemble datée.
- Chiffrer les dégâts Dégâts de gibier ou aux cultures : zones touchées cartographiées, à l'appui d'une indemnité ou d'une contre-expertise.
- Caractériser les cultures État et hétérogénéité des cultures, pour le conseil de pratiques, l'évaluation ou la modulation des intrants.
- Cartographie du plan de drainage Repérage des drains agricoles et reconstitution du réseau d'une parcelle.
Notre processus
Comment se déroule une expertise ?
Devis gratuit sous 24 h, visite du bien, rapport remis sous 7 à 14 jours. À chaque étape, vous savez où en est votre dossier et ce qu'il reste à fournir.
- 1
Votre demande
Le bien, la raison de l'expertise et l'échéance, par formulaire ou par téléphone.
- 2
Lettre de mission
Signature de la lettre de mission et acompte de 50 %, par virement, chèque ou carte.
Mission lancée
- 3
Vos documents
Actes, plans, baux, diagnostics : une liste adaptée à votre dossier vous est envoyée.
Liste sur mesure
- 4
La visite
Visite complète du bien, relevés, photos et, si utile, vol de drone sur les parcelles.
Constat sur place
- 5
L'analyse
Recherche des références, choix et croisement des méthodes, rédaction du rapport.
Valeur argumentée
- 6
Le rapport
Remise du rapport signé, puis échange pour répondre à vos questions.
7 à 14 jours au total
À propos
Louis Fontowicz,
expert immobilier à Lyon.
Fonto Expertises est un cabinet d'expertise immobilière, foncière et agricole fondé à Lyon par Louis Fontowicz, ingénieur agronome et triple diplômé. Il évalue des biens urbains comme ruraux, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Bourgogne-Franche-Comté.
Diplômé de l'ICH du CNAM, l'institut de droit et d'économie appliqués à l'immobilier, il conjugue la connaissance du monde rural et la maîtrise de l'immobilier, jusque dans ses aspects juridiques.
- Confédération des Experts Fonciers Responsable de la communication digitale nationale et des unions, engagé dans le parcours d'admission (membre postulant)
- Formé à l'expertise immobilière Au Conservatoire National des Arts et Métiers et à la Confédération des Experts Fonciers
- Cofondateur du réseau Xper360 Groupement de 18 cabinets d'expertise indépendants, présents dans 32 départements
- Sapiteur judiciaire Auprès d'experts judiciaires et de magistrats
- Triple diplômé Ingénieur agronome (Institut Agro Dijon, STEA), Master Agro-équipement GETIA, diplôme ICH immobilier du Conservatoire National des Arts et Métiers
- Télépilote de drone et instructeur certifié Formateur et instructeur pour les certificats européens de télépilote de drone
7 ans
D'expérience
en expertise immobilière et rurale
150 +
Dossiers par an
en moyenne
14 000 ha
Expertisés par drone
cultures, bois, parcelles
5,0 /5
Note Google
10 avis, novembre 2026
Chiffres de Fonto Expertises, novembre 2026.
Professionnels
Un expert immobilier aux côtés des professionnels du droit et du patrimoine.
Des méthodes rigoureuses, des délais tenus et un rapport à la hauteur des enjeux de vos clients. Aucune commission n'est versée ni perçue : l'indépendance de chaque expertise reste entière.
Pour les professionnels Nos engagements
- Un seul interlocuteur, joignable en direct, du devis au rapport
- Devis sous 24 h et délai prioritaire, sans majoration
- Un rapport adapté à son usage, puis un échange après remise
- La Charte de l'expertise et les normes de la profession
- Le contradictoire sur demande, même à l’amiable
- Travailler ensemble
Notaires
Successions et donations
Une valeur argumentée pour la déclaration de succession, la donation ou le partage, biens ruraux compris.
- Travailler ensemble
Avocats
Expertise conventionnelle
Désignés d'un commun accord par les avocats des parties, nous menons les opérations au contradictoire. Le rapport a alors la même valeur qu'une expertise ordonnée par le juge (art. 131-8 du code de procédure civile).
- Travailler ensemble
Experts judiciaires
Missions de sapiteur
Un avis technique sur la valeur d'un bien, à l'appui de l'expert désigné ou du magistrat. Souvent des biens atypiques ou ruraux, avec relevés par drone.
- Travailler ensemble
Conseillers en patrimoine
Stratégie patrimoniale
La valeur des biens détenus en direct ou en SCI, pour l’IFI, une donation, une transmission ou une restructuration du patrimoine.
- Travailler ensemble
Collectivités et administrations
Acquisitions, expropriations, biens sans maître
La valeur d'un bien avant une acquisition, une cession ou une expropriation, les indemnités d'éviction, les états des lieux, la recherche et l'évaluation des biens sans maître, et l'appui aux DDT sur les calamités agricoles.
Foire aux questions
Questions fréquentes sur l'expertise immobilière.
Valeur vénale, prix, délais, succession : les réponses aux questions que l'on pose le plus souvent à Fonto Expertises.
Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien ?
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre à une date donnée, entre un vendeur et un acquéreur libres et informés, après un délai normal de mise en vente. C'est elle que retiennent le notaire, l'administration fiscale et le juge dans une succession, une donation, un partage ou un litige. La valeur locative, elle, mesure le loyer de marché du bien.
L'article sur la valeur vénale
Combien coûte une expertise immobilière ?
Le prix dépend du bien et de l'usage du rapport : il est fixé par un devis gratuit, envoyé sous 24 h. Nos forfaits commencent à 540 € HT pour un appartement, 635 € HT pour une maison et 2 070 € HT pour un immeuble de rapport, TVA de 20 % en sus. Pour des terres agricoles, ils commencent à 350 € HT, TVA de 20 % en sus.
Tous nos honoraires
Quel est le délai pour recevoir le rapport ?
Le rapport est remis sous 7 à 14 jours après la visite et la réception des documents. Face à une échéance (signature, audience, déclaration de succession), il peut l'être sous 7 jours selon le dossier, avec une éventuelle majoration indiquée au devis.
Le déroulé d'une expertise
Faut-il une expertise pour une succession ou une donation ?
Aucun texte ne l'impose, mais les biens doivent être déclarés à leur valeur vénale réelle au jour de la transmission (code général des impôts, article 761). Un rapport motivé justifie cette valeur auprès du notaire et de l'administration fiscale, et limite le risque de rectification. La résidence principale du défunt, si elle est occupée par son conjoint, son partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé, bénéficie d'un abattement de 20 % (article 764 bis).
Comment se calcule une soulte ?
La soulte est la somme que verse celui qui garde un bien à ceux qui y renoncent, dans un divorce ou une succession. Elle se calcule à partir de la valeur vénale du bien, diminuée du capital restant dû, puis multipliée par la part de chacun. Exemple chiffré : une maison de 400 000 €, 100 000 € encore dus, deux époux à parts égales, soit une soulte de 150 000 €. D'où l'intérêt d'une valeur établie par un expert indépendant, que chacun peut accepter.
Dégâts de gibier : la contre-expertise peut-elle être prise en charge par mon assurance ?
Souvent, oui : si votre contrat comporte une protection juridique, elle peut prendre en charge les frais de la contre-expertise, selon ses conditions et ses plafonds, et nous vous accompagnons dans la demande. Les dégâts de sangliers et de grand gibier sont indemnisés par la fédération départementale des chasseurs, selon un barème départemental (code de l'environnement, article L426-1). Si son évaluation vous paraît trop basse, Fonto Expertises intervient pour vous : surfaces relevées par drone et pertes chiffrées dans un rapport daté.
L'article sur les dégâts de gibier
Faut-il un expert « agréé » pour faire évaluer un bien ?
Non. Le titre d'expert immobilier n'est pas réglementé, et aucun agrément n'est exigé pour une expertise amiable. Ce qui donne du poids à un rapport, c'est son indépendance et sa méthode : références de marché citées, méthodes croisées, respect de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Devant un tribunal, le juge peut d'ailleurs désigner toute personne de son choix (code de procédure civile, article 232).
Qu'est-ce qu'un sapiteur ?
Un sapiteur est un spécialiste que l'expert désigné par le juge consulte sur une question qui sort de sa propre spécialité (code de procédure civile, article 278). Son avis technique éclaire l'expert, qui l'intègre à ses travaux. Louis Fontowicz intervient comme sapiteur sur la valeur de biens, souvent atypiques ou ruraux, pour des experts judiciaires et des magistrats.
Le cabinet et son fondateurDemande de devis
Votre devis d'expertise, gratuit et sous 24 h.
Décrivez votre bien et votre besoin : vous recevez un devis détaillé, puis le rapport sous 7 à 14 jours après la visite, avec un seul interlocuteur, à Lyon comme dans toute la région.